De Getafe a Málaga: cómo el comprador extranjero eleva el precio de la vivienda en España
El mercado residencial español ha experimentado en los últimos años un cambio estructural: la creciente relevancia del comprador extranjero no residente
GETAFE/08 SEPTIEMBRE 2025.- Lejos de ser un fenómeno pasajero vinculado únicamente al atractivo turístico, este segmento se ha consolidado como uno de los motores más dinámicos del mercado, con un impacto cada vez mayor en la evolución de precios y en la configuración de las zonas de mayor demanda. Todo esto nos lo explica un informe sectorial inmobiliario de CaixaBank Research para el segundo semestre de 2025.
Una demanda en máximos históricos
En el último año hasta el primer trimestre de 2025, los ciudadanos extranjeros no residentes adquirieron alrededor de 133.000 viviendas en España, lo que equivale a un 18% del total de compraventas y marca un máximo desde que se inició la serie histórica en 2006.
Su peso sobre el mercado no deja de crecer: del 2,9% en 2007 se ha pasado al 7,9% en 2025. Entre 2010 y 2019, las transacciones rondaban de media las 33.000 operaciones anuales; en el periodo 2020-2024 esa cifra aumentó hasta las 48.000.
El perfil: poder adquisitivo alto y preferencia por el lujo
El comprador extranjero no residente responde, en su mayoría, a dos motivaciones: vivienda vacacional y inversión inmobiliaria. Su capacidad adquisitiva es notablemente superior a la del comprador nacional.
El dato es elocuente: en el segundo semestre de 2024, el precio medio abonado por los no residentes fue de 3.063 €/m², casi el doble que los 1.713 €/m² de los españoles. Desde 2019, ese precio medio ha subido un 38%, reflejando la creciente consolidación de España como destino europeo de inversión en inmuebles de gama alta.
Diversificación de nacionalidades
Aunque el Reino Unido sigue liderando la clasificación, su peso ha caído del 22% al 15% en la última década, afectado por el Brexit y la depreciación de la libra.
En paralelo, Alemania, Bélgica y Países Bajos han reforzado su presencia, mientras que Polonia ha emergido como la gran sorpresa: ha pasado del 0,7% al 4,7% de las compras, colocándose ya como la quinta nacionalidad en importancia.
También destacan las adquisiciones procedentes de Ucrania, Rumanía, Irlanda, Portugal, Estados Unidos y América Latina (con Argentina, Colombia y Venezuela a la cabeza), lo que revela una progresiva diversificación del mercado.
Málaga, Madrid y los nuevos focos de atracción
El mapa del interés extranjero se ha ampliado. Alicante sigue a la cabeza (35% de las compraventas en la provincia), pero Málaga se consolida en segundo lugar (28,4%) gracias a su atractivo turístico y a su nuevo perfil como hub tecnológico.
Madrid, pese a no ser un destino de sol y playa, ha ganado peso tras la pandemia gracias a su condición de capital, centro de negocios y polo cultural. Así como todo el área metropolitana.
Al mismo tiempo, surgen focos emergentes en Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba, mientras que otras provincias tradicionalmente atractivas como Girona, Tarragona, Almería y Granada han perdido fuerza relativa.
Un impacto directo en los precios
El peso creciente de la demanda extranjera ejerce una presión alcista sobre los precios, sobre todo en las zonas turísticas y de mayor interés económico. Al tratarse de compradores con un mayor presupuesto, su influencia se concentra en el segmento medio-alto y de lujo, pero su efecto arrastra también al conjunto del mercado.
El auge extranjero se suma a otros factores expansivos: los tipos de interés más bajos, la mejora del poder adquisitivo de parte de la población y el crecimiento demográfico. Sin embargo, este dinamismo choca con un déficit de oferta de vivienda asequible, que se traduce en un reto cada vez más visible para las administraciones.
En definitiva, la consolidación del comprador extranjero no residente ha convertido al mercado inmobiliario español en un escenario global, altamente atractivo para la inversión, pero que también plantea un desafío social y urbano: cómo equilibrar el dinamismo inversor con la necesidad de garantizar el acceso a la vivienda para la población local.
